Blog

Анализ на съдебно решение – брокерски агенции

АНАЛИЗ НА СЪДЕБНО РЕШЕНИЕ

изготвен от

СДРУЖЕНИЕ „ПРАВНА СИГУРНОСТ НА ПОТРЕБИТЕЛИТЕ И ЛИЧНИТЕ ИМ ДАННИ“, ЕИК: 205399039, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. „Скайлер” №12, ет. 3, ап. 8 представлявано от Председателя – Ясен Василев Крайчев

относно

Решение № 15567/13.12.2018г. по адм.д. № 9458/2017, VІI отд. на ВАС

ВАС е сезиран по делото като касационна инстанция. Предмет на делото е обжалване на решение на Административен съд – София-град, с което е отхвърлена жалба срещу Заповед № 28/11.01.2017г. на Председателя на Комисия за защита на потребителите. Със Заповедта на брокерска агенция е забранено да прилага нелоялна търговска практика, изразяваща се във въвеждане в заблуждение на потребители относно дължима комисиона за посредническа услуга.

Защо случаят представлява интерес за Сдружението и в какво се състои нарушаването на правата на потребителите?

В конкретната ситуация брокерът и потребителят са подписали документ, озаглавен „Протокол за оглед“. В него обаче е присъствала и уговорка за заплащане на определен процент от стойността на имота, който следва да бъде платен на брокера като възнаграждение за посредническата услуга. В този писмен документ са били включени и още няколко уговорки, които ще бъдат разгледани по-долу. Казусът е от сферата на потребителското право поради качеството на страните – търговец и потребител по смисъла на Закона за защита на потребителите. Ето защо представлява интерес и за Сдружението. Настоящият анализ цели представяне на достъпен език на по-широка аудитория потребители изводите и последиците от съдебните решения, постановени по казуса. В края на анализа ще дадем и препоръки към лицата, които тепърва встъпват в отношения с брокерски къщи и други посредници. Припомняме, че за да бъдат приложими към даден случай разпоредбите на ЗЗП, абсолютно задължително е едната страна по договора да има качеството потребител – т.е. физическо лице, което действа извън професионалната си или търговска дейност. Просто казано – ако купувате апартамент на „името“ на фирмата си или като едноличен търговец, този анализ не се отнася за Вас.

В какво се състои нарушението на Закона за защита на потребителите?

Практиката, използвана от брокера, правилно е определена от КЗП като нелоялна. Същата е и заблуждаваща, което е подвид на нелоялната търговска практика, като основен постулат на Закона за защита на потребителите е, че нелоялните търговски практики са забранени. Нелоялна е търговската практика, която противоречи на принципа за добросъвестност и която би могла да повлияе на икономическо решение, което би взел средният потребител. В случая брокерът е предоставил на потребител протокол за оглед – писмен документ, в който освен документиране на извършен оглед, има включени още няколко клаузи – за уговаряне на комисиона, за арбитраж и за „незаобикаляне“ на брокера. Двустранно подписаният документ притежава характеристиките на договор, като обаче подвеждащо е наречен „Протокол за оглед“. В това се корени и въвеждането в заблуждение. Потребителят-лаик подписва протокол, предоставен му от търговеца-професионалист(брокер), без да осъзнава или да е длъжен да знае, че всъщност подписва договор. Юридически погледнато по смисъла на Закона за задълженията и договорите или Търговския закон няма значение как е кръстен един документ, за да има той обвързваща сила(освен когато това не е предвидено за дадена сделка, например записа на заповед, където наименованието „Запис на заповед“ е задължителен реквизит). В случая обаче акцентираме отново на факта, че се касае за потребителска сделка, където законодателят е предвидил по-високо ниво на защита и по-голяма взискателност спрямо търговеца. Това произтича от идеята и целта на потребителското право, защитаващо правата и интересите на изключително широк кръг лица, а именно – потребителите на стоки и услуги.

Как практически са нарушени интересите на потребителя?

В този случай потребителят не само е подписал въпросния протокол-договор, а вследствие на него е понесъл и негативни имуществени последици. „Активирани“ са от страна на брокера три клаузи, уредени в двустранно подписания протокол за оглед. Клауза за уговорена комисиона, клауза за незаобикаляне – т.е., че комисионата се дължи дори имотът да бъде закупен чрез трето лице, както и арбитражна клауза – т.е. че делото по евентуален спор ще бъде подсъдно не арбитраж, а не на гражданския съд. Потребителят е бил уведомен за образуваното дело пред арбитражния съд, което го е накарало да потърси правата си и да сезира КЗП. Отново отбелязваме, че арбитражната клауза принципно не е незаконна, в случай че се спазят разпоредбите на ГПК и Закона за международния търговски арбитраж. По отношение на потребителските спорове, същата е незаконосъобразна на самостоятелно основание, а именно – противоречие с нормата на чл. 19, ал. 1 ГПК. Този детайл няма общо с разглежданото съдебно решение, но има принципно значение и е добре потребителите да бъдат запознати с него. И трите горецитирани уговорки обаче правилно са обявени за незаконосъобразни, тъй като са плод на нелоялна заблуждаваща търговска практика, използвана от брокерската фирма. Ако потребителят беше платил комисионата, имуществената му сфера отново би била засегната в негативен аспект – чрез намаляване на имуществото му с размера на комисионата, уговорена под претекст, че се подписва просто протокол, който да констатира извършен оглед на недвижим имот.

Какво трябва да знаем като потребители във връзка с казуса от съдебното решение?

На първо място – вече има практика на КЗП, потвърдена от съда, касаеща нелоялна търговска практика, вероятно използвана и от други брокери. От тази гледна точка това е позитив за хора, които в момента са встъпили в правоотношение с посредник за закупуване на недвижими имоти. Всеки човек в това положение би следвало да обърне внимание на документите, които е подписал или предстои да подпише. При възникнало съмнение за евентуални негативни последици, правилното решение е лицето да потърси консултация със Сдружението, с Комисия за защита на потребителите или с адвокат. На второ място – за потребители, които са използвали или в момента използват услугите на брокерската агенция от решението, възниква възможността да развалят договора с нея, както и да търсят обезщетение. Информация за брокерската агенция, както и самото решение можете да откриете на сайта на КЗП – https://kzp.bg/registar-neloyalni-targovski-praktiki . Накрая, но не на последно място – ситуацията е показателна за това, че в крайна сметка всяко лице, в това число потребител, следва да развива правната си култура и да действа с повишено внимание при подписване на документи. Заради опасността от подобни действия потребителите следва да не се доверяват сляпо на търговците и да вникват в съдържанието на предоставените им за подпис договори, протоколи, споразумения и т.н.

01.04.2019г. Изготвил:………………………….

Ясен Крайчев